No Brasil, a locação de imóveis é regida pela Lei n. 8.245/1991, conhecida informalmente como lei de locações ou lei do inquilinato. O regramento citado, estabelece um marco legal para equilibrar os interesses de locadores e inquilinos, além de regular garantias e mecanismos para equilibrar os interesses de locadores e inquilinos, além de regular garantias e mecanismos de resolução de conflitos. Uma das exigências da lei é que o contrato de locação seja formalizado por escrito, definindo cláusulas claras sobre aspectos como valor do aluguel, reajustes anuais (baseados em índices oficiais como IGP-M ou IPC), prazo mínimo de vigência e finalidade do uso do imóvel (residencial, comercial ou misto). A definição da finalidade é essencial, pois estabelece regras específicas como a ausência de prazo mínimo em contratos comerciais.
Em se tratando dos direitos e deveres das partes, o locador tem o direito de receber o aluguel em dia, exigir garantias legais (depósito caução, fiança ou seguro-fiança) e vistoriar o imóvel periodicamente, desde que o inquilino seja comunicado com antecedência. O proprietário deve entregar o imóvel em condições adequadas de uso e realizar reparos estruturais. O inquilino, por sua vez, tem o direito de usufruir do imóvel sem interferências indevidas, receber comprovantes detalhados dos pagamentos e ter as garantias devolvidas ao final do contrato, corrigidas monetariamente. Seus deveres incluem o pagamento do aluguel, comunicar danos ao locador, não efetuar sublocações não autorizadas e devolver o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, considerando o desgaste natural.
Um ponto central da lei são as garantias locatícias. O locador pode exigir até três meses de aluguel como caução, uma fiança de terceiro com renda compatível ou um seguro-fiança, em que o risco de inadimplência é assumido por uma seguradora. Entretanto, a lei não permite a exigência de garantias adicionais como documentos pessoais originais ou valores extrapolando os limites legais.
Na hipótese de conflitos, a lei prevê uma maior agilidade. Na inadimplência, após 15 dias de atraso, o locador pode enviar uma notificação extrajudicial. Se o problema persistir por três meses (contratos residenciais) ou um mês (contratos comerciais), é possível ingressar com ação de despejo. Danos ao imóvel ou divergências sobre benfeitorias (obras realizadas pelo inquilino que exigem autorização prévia por escrito para eventual reembolso) podem ser resolvidos por mediação ou arbitragem, evitando a judicialização prolongada.
Embora a lei do inquilinato pareça simples, a sua aplicação exige atenção aos detalhes técnicos, evitando-se contratos mal redigidos. Prazos processuais e exigências legais para notificações devem ser rigorosamente observados para evitar nulidades.
No escritório WOliveira, oferecemos assessoria jurídica estratégica para imobiliárias e empresas que necessitem de auxílio na elaboração e/ou revisão de contratos de locações, garantindo conformidade legal.
Para mais informações ou para agendar uma consulta personalizada, entre em contato pelo telefone (16) 3307-3979, visite nosso site www.woliveira.com.br ou envie um e-mail para adv@woliveira.com.br. Estamos à disposição para ajudar a transformar desafios jurídicos em soluções transparentes e seguras.
Waldomiro Antonio Bueno de Oliveira
Advogado OAB-SP 114.237
Ex Procurador Geral do Município de São Carlos, SP
Atual Secretário de Negócios Jurídicos do município de Aguaí, SP.